「土地專責小組」與市建局非執董及土地、安置及補償委員會主席潘永祥博士,深度討論土地供應議題

Dr Poon同時也擔任多項公職,與土地規劃相關,包括城規會委員、市區更新基金董事等,在如何開拓土地、利用土地、建立土地儲備方面均有見解:


1) 香港不是沒有土地,也不是沒有開拓土地的方法和技術。只是選取增加土地方案,離不開政治角力,要尋求一個方案完全無人反對是不可能,唯有希望盡力找一個方案最少人反對

2) 從城市規劃角度,土地運用,應看地的本質最適合作甚麼用途,例如選址是否適合建屋,配套是否足夠,土地擁有者的身份和背景不應是重要考慮因素,否則便得不到客觀和公正的結論

3) 香港有必要重置土地儲備,等如積穀防飢,隨時作不時之需,也可進一步改善人的生活,如土地儲備足夠,可以增加香港人人均居住面積,

4) 十分期望改善基層上樓難及上車一族買樓難現況。現時政府房屋供應目標是私樓每年18,000個、居屋8,000個,有沒有一天,能夠把數字倒轉,甚至居屋落成量較現時私樓落成量還要多?一切也是關乎有沒有土地的問題。

Photos Credit : Newzfeed

更新日期:2018年9月3日

撰文 : 洪綺敏 為正策士聯合創辦人兼理事



//行政長官林鄭月娥6月29日在任滿一年前一天推出「樓市娥六招」,希望讓中低收入市民感到上樓有望。

當中最惹關注,就是向空置一手私人住宅單位徵收「額外差餉」,即是所謂的「空置稅」,目標希望短期內盡量釋出現存9,000伙一手貨尾單位。然而,此虛招存在漏洞,政府必須增加殺着,才可有望增加一手私人市場供應。


空置稅虛招 姿勢多於實際

近日媒體經常問政府「會否怕得罪地產商」﹔空置稅表面上讓坊間看成是衝擊地產的招數﹔其實搔不着癢處:首先,地產商最直接應對就是將稅項成本轉嫁消費者,間接推高樓價;第二,部分單位尤其「有賣點單位」,例如:豪宅或臨海,仍會採取惜售策略;若發展商將這些單位出租,則只會輕微提高市場租盤供應。第三,空置稅現在可見的最大漏洞,是發展商有可能將其單位轉租予相關公司或友好人士,企圖避過徵稅。政府若果希望空置稅獲得最佳效益,必須在修訂《差餉條例》時,堵塞漏洞。

空置稅對本港樓價只會起短期輕微冷卻作用;開展空置稅的最大意義,是要向社會展示政府敢於向發展商亮劍的決心;而客觀效果顯示,既沒有遭議員批評官商勾結,也沒有發展商高調反對,市民亦樂見其成;從政治角度看是空前成功。然而,對發展商的增加供應,政府還要有真正殺着。


嚴限改圖則 防土地曬太陽

增加私樓供應,其中一個政府殺着,就是加快興建中一手私人單位推出市場的速度。其實,在現時賣地或批地條文當中多數列明,地產商必須在收地後一定年期內動工。可是,據運輸及房屋局數字顯示,截至今年第一季,已批出而未動工的「曬太陽」土地,折合可提供約23,000伙單位﹔比對今年下半年,可出售的一手單位約26,000伙;即是在地產商手上曬太陽的土地,已佔整個香港一手樓的半年供應。


上屆政府任期5年內,一手樓潛在供應量,由65,000伙上升至98,000伙,增加達五成一;不過,已落成但未開售的單位亦同時由4,000伙增至8,000伙,攀升一倍;建築中而未開售的樓花亦由48,000伙增加至61,000伙,升幅兩成七。


由此可見,那怕過去政府用多種方法增加土地供應,地產商仍可掌握土地曬太陽的時間、起樓的速度等漏洞,操控市場單位供應量。部分發展商更會利用修改圖則次數這漏洞,以修改圖則次數的多寡,控制興建速度,配合其單位開售策略。


屋宇署數據顯示,去年私人樓宇首次修改圖則涉及多達16,000伙,重大修改圖則亦多達14,000伙;簡單來說,市況不好也好,維持市場「低供應高開價」的現況也好,發展商都可能會以「拉布式」多改幾次圖則,拖長來做,以達至擠牙膏式的供應客觀效果。換句話說,政府新供應私樓土地的單位產出,很多時候都會嚴重滯後。


規定動工期 重奪供應主導

若政府希望提升用「增加土地供應以提升一手樓供應」的政策效益,首先需要堵塞上述多次不合理改圖這漏洞;第二,考慮嚴格規定地產商購入地皮後兩年內動工,動工後一年開始開售樓花,並將規定列入賣地或批地章程,並設有違規罰則,增加地產商誘因,加快建屋速度並將推出市場。這樣,政府就可以用行政手段,在增加土地供應源頭後,進一步確保發展商可以在大約3年內增加市場供應,達到穩定樓價的政策目標。


若果政府樓市辣招不再辣,為保障香港人住房需求,政府必須採取更可操作的加辣措施,管理好發展商建屋速度及秩序,重奪建屋單位速度及供應量的操作主導權。下一個社會對政府房屋政策的期望最高點,就是本年10月的施政報告,屆時政府必須使出有效措施,派出成績,才可符合市民期望。


文章刊載於香港經濟日報

更新日期:2018年9月3日



與香港房屋協會主席鄔滿海Marco Wu,深度討論土地供應與房屋策略。

Marco提供了值得關注而inspiring的數字︰ 1) 全港有6.9%已建屋土地,公營房屋只佔1.4%,私樓佔2.3%,丁屋佔3.2% 2) 全港家庭住戶趨向「細小化」,2017年45.6%家庭只有1至2人,但小於400呎私樓細單位卻只有31.2% 3) 公營房屋「under-occupation」10年間增長近一倍,由2007年約35500個戶增至2016年約63200戶

香港深層次的土地供應問題,是他也是你和我的切身問題,須要大家一齊策掂佢。如果各位有其他數字數據,歡迎分享。

Photos Credit : Newzfeed

Copyright 2018 GeNext Limited 

All Right Reserved.